关于“购房办理居留”答读者问

关于“购房办理居留”答读者问

        我们在4月6日的欧华报上刊登了有关西班牙非盈利居留办理的详细过程后得到了比较大的反响，对于这两个星期来大家提出的关于购房办理居留的很多具体问题我们来汇总回答一下:

        1、买房获得居留是什么性质的？有什么便利？和我们一般理解的入籍有什么区别？可以享有什么福利？是买房者本人获得居留还是配偶子女都可获得？

       获得居留为一年有效非盈利居住居留。 可以免签进出申根国，可以在西班牙投资经营公司，居留一年到期后可以申请家庭团聚直系亲属，5年后可以更换长期（永久）居留，10年后可以入西班牙籍。

       和入籍不同，因为国籍不改变，单纯是获得居住权。

       未成年子女免费受教育。获得长期居留后可缴纳社保，全家可以享受免费医疗。

      一般建议第一次个人申请，一年后申请团聚，配偶和未成年子女都可获得居留。

      2、最低限度要买多少钱的房子才可以获得居留？

      没有最低限额。

        3、购房的费用是多少？如何计算面积？如何计算价格？拥有房产要否收税？多少？物业管理费和水电如何收？出租自有房产有什么税收或者费用？

      购房的税收、公证处费用、房产登记处的注册费用一般二手房为所购房价的10%左右，新房为房价的13%左右。面积二手房一般按实用面积计算，新房一般按建筑面积（包括健身房、泳池等公用设施）计算。每套房子都会有标出最后交易价格。

        业主每年要付地皮税，有些地区每年要付垃圾税。地皮税根据每套房产的地籍价值来估算，而地籍价值是由每个地区市政府来界定的，一般要参考土地的位置、界址、权属、质量、用途等等，往往大大低于房产的市值，而且每个地区都是不同的。西班牙境内的地皮税值在地籍价值的0.4%到1.3%，拿马德里市区来说，2012年地皮税价格为地籍价值的0.581%。垃圾税不是每个地区都收取，如果有收取一般金额也很少，马德里市区为例为地籍价值的0.046%。以马德里市区地籍价值70000欧元的房产来计算，每年要缴纳的地皮税和垃圾税分别为:

70000 X 0.581% = 460.70 €

70000 X 0.046% = 32.20 €

        物业管理费每个小区(大楼）都不一样，可以说是大相径庭，服务和公用设施与小区物业费成正比。家用水费为每m3 0.2871欧元左右；电费因为西班牙电力经销商很多，所以存在价格差异，中间价格大约在每KWH 0.16欧元左右。我们还是来举个例子来让大家稍微有个概念，例如一个3口之家在居住在一个80平方的2房一厅的住房，正常用水用电的话，每个月水费应该在10到15欧元，每月电费应该在30到50欧元。

       出租房产没有税收，但是需在年终个人总结税里作为个人收入申报，如果年收入高于税务局限定，需要交个人所得税。

       4、房产的产权有否年限？如何继承？交易、赠与有什么费用？

       产权没有年限，也就是说永久属于业主（及继承人）。交易卖方只需要付房屋增值税，增值税的计算方法也以地籍价值为基数来计算，具体计算方法为地籍价值X持有该处房产年数（从购房到卖房）X年百分率X30%，年百分率是由西班牙政府统一规定的，具体为：

房屋持有时间            年百分率

5年以下                     3.7%

5年-10年                   3.5%

10年到15年                3.1%

15年到20年                2.8%

           超过20年的以20年来计算。我们还是以一套地籍价值为70000欧元的住房来计算。如果说是2011年4月买下，到2013年4月卖出，那么要付的增值税为:

70000 X 2 X 3.7% X 30% = 1554 €

       赠与和继承的税收问题相对比较复杂，不但与赠与和继承产业的价值高低有关，而且每个地区都不太一样，有些地区还会有税收折扣，解释起来冗长而不易懂，大致上讲一下。

       赠与税和遗产税的税率根据财产价值的高低在财产总值的7.65%到34%。

       西班牙赠与税收最优惠的大区是加纳利群岛和马德里大区: 如果是赠与人与被赠与人是直系亲属（父母，子女，配偶或登记过的事实夫妻），赠与税可以获得99%的减免。 

       而继承税在加纳利群岛，CANTABRIA, 加泰罗尼亚，LA RIOJA, 马德里，CASTILLAS LA MANCHA 这几个大区，直系亲属间的继承都有99%到100%的减免。

       举例来说，某人在马德里地区有套市值360000欧元的房产，如果要赠送给他的儿子，那么赠与税为 360000 X 20% = 70731 €, 由于有99%的减免，所以最后只需要付 707.31 欧元。同样，如果该房产如果是由这个人的儿子来继承的话，遗产税同样也是707.31欧元。